املاک مشاعی چگونه تفکیک می‌شوند؟

موسسه حقوقی پیشگامان عدالت فاطر > اخبار > دانستنی‌های حقوقی > املاک مشاعی چگونه تفکیک می‌شوند؟

Views: 15

ملک یا مال مفروز عبارت است از اینکه در اثر تقاضای هر یک از شرکا یا همه آنها ملک مورد نظر به صورت جدا جدا یا جزء به جزء در آید.

پس از انجام مراحل قانونی و انجام عملیات افراز، هر یک از مالکان می‌توانند هر گونه تصرفی در سهم خود داشته باشند که حتی شامل به وثیقه گذاشتن آن نیز شده و شخصی دیگر نیز حق مداخله ندارد و با معارض یا معارضان هم طبق قوانین در دادگاه حقوقی برخورد می‌شود.

مراحل افراز ملک مشاع

انجام افراز ملک مشاع باید طبق قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 22/8/1357 و رعایت مقررات مربوط به آن انجام شود که به شرح ذیل صورت می‌گیرد.

1- جریان ثبتی ملک مورد افراز می‌بایست خاتمه یافته باشد یعنی از جهت ثبتی مشکلی نداشته و به طور حتم دارای سند مالکیت باشد یا پس از ثبت در دفتر املاک آگهی نوبتی و تحدیدی آن منتشر و در وقت مقرر نسبت به آن اعتراض نشده باشد. 
2- درخواست هر یک از شرکا با مستندات قانونی و مشخصات و آدرس صحیح به اداره ثبت با این شرایط است که اداره ثبت وارد عمل شده و بررسی‌هایش را شروع می‌کند. 
3- پرونده توسط نماینده اداره ثبت محل از این منظر که ملک مورد نظر مراحل قانونی را طی کرده است یا دارای سند مالکیت است بررسی می‌شود تا مشکل قانونی برای افراز و تقسیم وجود نداشته باشد.

تقسیم املاک محجوران و غایب مفقودالاثر از صلاحیت واحد ثبتی خارج و در صلاحیت دادگاه است و ولی یا قیم صغیر یا امین غایب نمی‌توانند با شریکان تراضی کنند و می‌بایست با نظارت دادگاه مراحل مربوطه را انجام دهند.

4- نماینده ثبت پس از بررسی پرونده، گزارش خود را به طور کامل به رئیس اداره ثبت ارسال می‌دارد تا وی پس از دیدن گزارش نماینده ثبت تصمیم بگیرد.
5- رئیس اداره ثبت در صورت قابل افراز بودن ملک مورد نظر پرونده را به نقشه بردار ثبت برای معاینه محلی و انجام مراحل نقشه‌برداری ارسال می‌کند.
6- نقشه بردار با نماینده ثبت در محل حاضر شده و از همه شرکا و افرادی که متقاضی افراز بوده‌اند دعوت به عمل می‌آورد و نسبت به ترسیم نقشه باحدود ومساحت و مشخصات هر یک از قطعات تفکیکی و به امضای تمامی شرکا حاضر در روز معاینه و خود نماینده ثبت می‌رساند و به مسئول واحد ثبتی تسلیم می‌کند. 
7- پس از اینکه متقاضی اعتراض خود را دردادگاه حقوقی محل وقوع ملک مشاع مورد افراز ثبت نمود دادگاه نسبت به رسیدگی به مدارک واسناد ملک مورد نظر برابر قوانین و مقررات و تطبیق مدارک ارائه شده با اسناد مالکیت ملک مربوط و قابل افراز بودن آن می‌کند.
8- نماینده ثبت با توجه به صورتجلسه افرازی پیش نویس سند مالکیت قطعه یا قطعات مفروزی مورد نظر را تهیه کرده و متصدی دفتر املاک سند اولیه را باطل و سند جدید صادر می‌کند و مراتب ابطال اسنادمالکیت مشاعی را طی بخشنامه‌ای به دفاتر اسناد رسمی تابعه اطلاع می‌دهد.
9- شرکا می‌توانند پس از رأی دادگاه مبنی بر غیرقابل افراز بودن ملک تقاضای فروش آن را به عمل آورند که دادگاه ضمن بررسی دستور فروش، آن را به دایره اجرای احکام مدنی مربوط به فروش اموال غیرمنقول صادر و اجرای احکام پس از فروش ملک غیرقابل افراز طبق ماده 10 قانون افراز املاک مشاع بعد از کم کردن هزینه عملیات اجرایی طبق دستور دادگاه بین شرکا به نسبت سهم تقسیم می‌کند. 
10- استعلام از شهرداری

افراز املاک مجهول المالک

از نظر مقررات ثبتی ملک مجهول المالک با توجه به ماده 139 قانون ثبت و ماده 51 آیین‌نامه اجرایی آن ملکی است که در مهلت مقرر نسبت به آن درخواست ثبت نشده باشد. هرچند مالک آن معلوم و معین باشد که از این حیث با مجهول المالک مورد نظر در قانون مدنی متفاوت است زیرا در قانون مدنی مجهول المالک به مالی که صاحب آن معلوم نباشد چه منقول و چه غیرمنقول گفته می‌شود. در مورد املاکی هم که نسبت به آنها شخص معین یا اداره اوقاف فقط تقاضای ثبت کرده اما جریان ثبتی آن پایان نیافته است رسیدگی به تقاضای افراز در این صورت در صلاحیت دادگاه محل وقوع ملک مشاع است.

افراز سه دانگ از ملک:

طبق ماده 560 قانون مدنی و رعایت ماده 101 قانون شهرداری‌ها و ماده 6 قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران رسیدگی به درخواست افراز مالک سه دانگ بلامانع است.  

استنکاف از حکم دادگاه:

چنانچه به موجب حکم قطعی دادگاه کسی به انتقال رسمی خانه یا آپارتمان معین و مشخص محکوم شده باشد باید مقدمات آن اعم از افراز یا تفکیک ملک را هم فراهم کند به نحوی که امکان اجرای حکم حاصل شود اما اگر استنکاف کند، محکوم له با استفاده از ماده 47 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356 می‌تواند تحت نظر دادورز نسبت به فراهم کردن مقدمات مزبور اقدام کند و هزینه آن را طبق بند 2 ماده 158 قانون اجرای احکام مدنی برای اجرای حکم اخذ کند.

وضعیت مالک محجور و غایب مفقود الاثر
در صورتی که مالکان ملک مورد افراز محجور یا غایب باشند بررسی و تقسیم ملک توسط دادگاه است ولی در تفکیک سن دخالتی ندارد (ماده313 امور حسبی) و ممکن است ورثه ملک مشاع مورد افراز نیز محجور یا غایب باشند. در این صورت وفق ماده 313 قانون امور حسبی توسط نمایندگان آنها در دادگاه پیگیری‌های حقوقی صورت می‌گیرد و رأی وحدت رویه شماره 59/29 مورخ 15/1/1360 هیأت عمومی دیوانعالی کشور در این خصوص صادر شده و بیان می‌دارد تقسیم املاک محجوران و غایب مفقودالاثر از صلاحیت واحد ثبتی خارج و در صلاحیت دادگاه است و ولی یا قیم صغیر یا امین غایب نمی‌توانند با شریکان تراضی کنند و می‌بایست با نظارت دادگاه مراحل مربوطه را انجام دهند.

تقسیم ترکه میت:
طبق ماده 606قانون مدنی هرگاه ترکه میت قبل از ادای دیون تقسیم شود یا بعد از تقسیم معلوم شود که بر میت دینی بوده است طلبکار باید به هریک از وراث به نسبت سهم او رجوع کند و اگر یک یا چند نفرازوراث توانایی پرداخت نداشته باشد طلبکار می‌تواند برای سهم معسر یا معسرین نیز به وراث دیگر رجوع کند.

پاسخ بدهید