تشریح قوانین تملک آپارتمان‌ها.

مالک واحدهای خالی باید هزینه‌های مربوط به نگهداری ساختمان را پرداخت کند. هزینه‌های مربوط به نگهداری آپارتمان اعم از اینکه مالکین از آن استفاده کنند یا نه باید توسط همه پرداخت شود.

قوانین به دو دسته تقسیم می‌شوند؛ قوانین آمره و قوانین تکمیلی که هر کدام شرایط و تعریف خاص خود را دارد. قانون تملک آپارتمان در بسیاری از مواقع در دسته قوانین آمره قرار می‌گیرد و در پاره‌ای از اوقات هم مشمول قوانین تکمیلی است.
 
گاهی رعایت مفاد قانون به حدی از منظر قانونگذار اهمیت دارد که به هیچ عنوان نمی‎تواند نقض آن را برتابد و در نتیجه به مردم اجازه نمی‌دهد که خلاف آن توافق کرده یا عملی را انجام دهند؛ اما همانطور که گفتم دسته‌ای از قوانین هم تکمیلی هستند به این معنا که اراده افراد را تکمیل می‌کنند. در این دسته، افراد می‌توانند بر خلاف آنچه تحت عنوان قانون در آمده تراضی کنند و اگر این اتفاق بیفتد حکم دیگری خواهد داشت.  نکته دیگری که در خصوص آپارتمان‌ها مطرح می‌شود بحث «مالکیت» در آپارتمان است که انواع مختلفی دارد.
 
 قانونگذار مالکیت افراد در ساختمان را به قسمت‌های مُشاع و اختصاصی تقسیم می‌کند. یک آپارتمان در قسمت‌هایی به صورت اختصاصی و در قسمت‌هایی نیز به صورت مُشاع در اختیار مالکین قرار دارد. منظور از قسمت‌های مُشاع راه‌پله‌ها، پشت بام، حیاط و … است که همه ساکنین به طور یکسان حق استفاده از آن را دارند و هیچ یک از مالکین نمی‌تواند به صورت اختصاصی از آن قسمت‌ها استفاده کند، اما در مورد قسمت‌های اختصاصی قضیه متفاوت است. به عنوان مثال واحدهای مسکونی در آپارتمان‌ها به صورت اختصاصی در مالکیت افراد قرار دارند و این مالکان هستند که در خصوص واحدها اختیارات تام دارند.
 
همانگونه که مطرح شد منظور از مُشاعات؛ راه‌پله‌ها، حیاط، پشت‌بام و… است که در خصوص نقل و انتقال آن باید گفت فروش مُشاعات به غیر بی‌معنی است. یعنی مالکان نمی‌توانند مُشاعات ساختمان را مورد نقل و انتقال قرار دهند. کاملا واضح است که حیاط یک آپارتمان را نمی‌توان فروخت یا پشت‌بام را نمی‌شود مورد معامله قرار داد و مالکیت این قسمت‌ها به تبع مالکیت اختصاصی است که معنا می‌یابد و مستقل نیست، اما در بحث مالکیت اختصاصی می‌توان خیلی دقیق‌تر بود و به صورت موردی راجع به بعضی از قسمت‌ها صحبت کرد.

مالک واحدهای خالی باید هزینه‌های مربوط به نگهداری ساختمان را پرداخت کند. هزینه‌های مربوط به نگهداری آپارتمان اعم از اینکه مالکین از آن استفاده کنند یا نه باید توسط همه پرداخت شود.
مالکیت پارکینگ و انباری اختصاصی است، اما امکان فروش آن به افرادی که در ساختمان مالک نباشند وجود ندارد، یعنی اگر واحد طبقه چهارم بخواهد پارکینگ خود را به فروش بگذارد  می‌تواند آن را به یکی از مالکین طبقه اول بفروشد اما نمی‌تواند پارکینگ یا انباری‌اش را به مالکین ساختمان روبرویی منتقل کند.
 
مالکیت اختصاصی از منظر انتقال به غیر بودن را می‌توان به صورت جداگانه مورد بحث قرار داد. یکی از مواردی که شاید مردم کمتر از آن مطلع باشند بحث اعیان و عرصه است. اعیان و عرصه بودن هم نوعی از مالکیت اختصاصی است که مالکیت عرصه مستقل نبوده و به تبع مالکیت اعیان است که معنا می‌یابد. برای روشن شدن موضوع می‌توان این گونه گفت که هر کس که واحدی را در یک آپارتمان خریداری می کند به نسبت مساحت قسمت اختصاصی در زمینی که ساختمان روی آن بنا شده به صورت مُشاع سهیم می شود مگر آن که زمین موقوفه باشد.
 
ساختمان برای خود موجودیت دارد و برای اینکه رو به نابودی نرود باید تابع قوانین مشخص از پیش تعیین شده باشد. ضمن اینکه هر گاه جمعی در یک محیط باشند از یک سو برای انجام امور به نحو مناسب و از سوی دیگر به منظور پیشگیری از بروز مشکل و دعوا یک مدیر، سازماندهی و نظارت بر امور را در دست می‌گیرد. ساختمان‌ هم که از واحدهای مختلف تشکیل شده و محل زندگی خانواده‌های کوچک و بزرگ است برای رسیدگی به کارها نیاز به یک مدیر یا هیات مدیره دارد که رسیدگی به امور مربوط به نگهداری ساختمان را بر عهده بگیرد.
 
با توجه به تعداد مالکین باید مدیر یا هیات مدیره‌ای برای ساختمان در نظر گرفت. مدیر اداره ساختمان را بر عهده دارد و مشخص می‌کند که حق شارژ و هزینه‌های مربوط به ساختمان چقدر است و هر واحد هر ماه چه مبلغی را باید پرداخت کند. دریافتی از مالکین نسبت به هزینه‌های نگهداری ساختمان مثل آب، برق، گاز، هزینه‌های مرمت و… محاسبه می‌شود که مدیر از طریق دریافت آن نسبت به اداره ساختمان اقدام می‌کند.
 
نحوه تعیین شارژ در آپارتمان ها به توافق مالکین بستگی دارد. ممکن است در مجمع عمومی مصوب شود که با توجه به مقدار سرانه افرادی که در هر واحد هستند حق شارژ محاسبه شود یا اینکه متراژ هر واحد مبنا باشد و بر آن اساس افراد شارژ ماهانه را بپردازند. 

مالک واحدهای خالی باید هزینه‌های مربوط به نگهداری ساختمان را پرداخت کند. هزینه‌های مربوط به نگهداری آپارتمان اعم از اینکه مالکین از آن استفاده کنند یا نه باید توسط همه پرداخت شود. طبیعی است که مواردی مثل ایزوگام کردن پشت‌بام یا هزینه‌های مربوط به نمای ساختمان بر عهده همه بوده و جزو هزینه‌های مربوط به مُشاعات است که در این موارد قانون صریحا اعلام می‌کند که مالکین باید برای آن هزینه کنند. اینجا دیگر استفاده یا عدم استفاده مطرح نیست. به عنوان مثال مالک یکی از واحدهای طبقه اول هیچ وقت نمی‌تواند بگوید من از آسانسور استفاده نمی‌کنم و در نتیجه هزینه‌های آن مربوط به من نیست. موجودیت ساختمان باید حفظ شود. یک‌وقتی شارژ ماهانه مربوط به آب است که مالک واحد خالی چون در آپارتمان سکونت ندارد از آب استفاده نکرده و نیاز نیست پولی پرداخت کند، اما در سایر موارد مثل ایزوگام کردن پشت بام همه واحدها باید مشارکت کرده و برای آن هزینه کنند.

در صورتی که عدم ارائه خدمات مشترک ممکن یا موثر نباشد مدیر ساختمان می‌تواند به مراجع قضایی شکایت کند؛ در این صورت دادگاه خارج از نوبت به موضوع رسیدگی و ضمن صدور حکم به محرومیت واحد بدهکار از دریافت خدمات دولتی، وی را تا پرداخت دو برابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه (آپارتمان) محکوم می‌کند.

پاسخ بدهید